二、服务范围

采购单位办公楼红线以内所有地上、地下建筑物、构筑物、设备。

三、服务期限

本招标项目服务期限为12个自然月，以合同约定的物业进驻之日起算。

四、服务标准及要求

三、项目服务内容及服务要求

1、盐田管理局办公楼物业管理内容及要求

(一)总体要求

（1）、深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼是深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局集行政办公、规划展厅、档案室、会议室、停车场等设施于一体的现代化公共建筑，物业管理服务要求专业化、高标准。

（2）、人员的配置：管理人员2名，清洁人员6名，维修人员2名，秩序维护员15人（含消防专职人员）。

(3)、采购单位对中标人组建的深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼物业管理机构进行业务归口管理。

(4)、投标人必须取得物业管理国家一级资质，在投标时需提供本公司企业资质证明。

(5)、中标人对深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前应报告采购单位，采购单位有审核权。

(6)、中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。中标人须将本项目重要工作岗位人员的相关资料报采购单位备案。中标人重要岗位人员变更时，须提前知会采购单位分管领导，并做好相关工作安排。对于中标人员工个人原因辞工、辞职或违规违纪被开除等情况，应向采购单位报告并说明。为保持稳定，要求保安员的全年人员流失率不超过25%。

（7）、采购单位有权了解中标人的财务状况及财务报表，中标人每半年向采购单位提供一次财务收支报表。

（8）、中标人每月5日前向采购单位递交一份上月度所完成的维修及其他工作情况。

（9）、中标人每月5日前向采购单位递交一份上月度日常巡查记录给采购单位管理人员查阅。

（10）、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购单位对中标人现场工作人员有直接指挥权。

（11）、中标人员工应按岗位要求统一着装、言行规范，仪表端正，形象良好。

(12)、中标人在做好工作的同时，有责任向采购单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（13）、中标人在物业管理方案中，需有环保和资源节约具体措施。

（14）、中标人在物业管理期间必须严格遵守国家法律、法规、条例以及特区政府的各项管理规定。科学、专业、规范化管理，全面导入和推行ISO9001（质量）/ISO14001（环境）和OHSAS18001 （职业健康安全）管理体系认证。并且要求达到广东省深圳市物业管理示范大厦标准。

（15）、中标人不得擅自改动红线内所有房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报采购单位审核、批准执行。

（16）、中标人应承诺对深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼1个消防监控中心和配电室进行24小时值班。

（17）、投标人应按项目分项报价。中标人在物业管理服务中，违反或达不到投标所承诺的各项指标（含数量和质量）时，采购单位有权按项目扣除相应费用及中止合同。

（二）房屋管理与维护

（1）、建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼房屋、门窗的完好和正常使用。

（2）、建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。

（3）、中标人应向甲方提交建筑物年度维修养护计划。

（4）、建筑物本体完好率98%以上，物业零修、急修及时率98%以上，维修合格率100%。室外红线范围内场地、道路完好率98%以上。

（三）共用设备设施管理

（1）、供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电。供电运行和维修人员必须持证上岗（必须配备一名高级电工，一名中级以上电工，须提供相关扫描件）。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。

（2）、智能化系统（含楼宇自控系统、闭路监控系统、防盗报警系统）：定期对各种系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），确保楼宇设备运转自动化。状态良好、设备整洁，标识明显，维修及时率98%以上，维修合格率100%；

（3）、消防系统：加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统运行正常；及时发现并排除故障，维修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设置消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引导标志完好，维修合格率100%。定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。对到期的消防器材进行及时更换。每年进行一次消防演练。

（4）、电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。电梯轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等事故。严格执行《特种设备安全监察条例》、《深圳市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。避免工作时间保养。

（5）、给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；每季对污水池、化粪池等清理一次；同时对员工餐厅观赏鱼池的养殖和维护；及时发现并解决存在故障，零修合格率100%。

（6）、中央空调系统：建立空调及除湿系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调及除湿系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗。定期检修养护空调及除湿设备，定期清洗过滤网，保证空调及除湿设备、设施处于良好状态；空调及除湿系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。

(7)、照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率100%、维修更换及时率100%，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。

(四)保安与车辆管理

(1)、根据采购方要求制定安保计划，采购方有权根据实际情况要求中标方完善安保工作。

(2)、道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好。

(3)、停车场管理制度完善，人员配备合理，无乱停乱放和阻塞现象，车辆停放有序。

(4)、必要时根据采购单位要求对出入大厦的人员、车辆、物品进行检查。

(5）、停车场的车位等划线要求每年翻新一次。

(五)环境卫生管理

(1)、建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。

(2)、建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。

(3)、办公室、会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；每月消杀一次；大堂、室内主要通道地面无尘印。

(4)、电梯轿厢表面每半年打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。

(5)、室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。

(6)、路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。

(7)、公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年清洗二次。

(8)、地下停车场地面、管道设施和后花园表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网；景观水池每天清洁表面无杂物、积水。

(9)、保证各楼层卫生间清洁卫生无异味。

(10)、定期对楼层的地毯保洁，根据实际情况需对地毯进行清洗。

（六）活动场所管理

(1)、活动场所外观良好，各种指示标识完好、清洁。

(2)、保证活动场所清洁卫生无异味、无积水。

(3)、制定完善的维修保养计划，保证灯光的正常使用。

(4)、负责保管活动场所钥匙，如使用时需提前做好准备。

（七）制度和档案的建立与管理

(1)、建立物业管理各项规章制度。

(2)、现场踏勘后建立大厦各类档案清册及设备台账。

(3)、保证物业档案资料(包括设备维修、改造的档案资料)的完整性、完好性。

（八）其他

(1)、保密规定：中标人应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，采购人保留追究中标人法律责任的权利。

(2)、合同方式：总价合同，结算不做调整。

（九）建筑物功能简介

（1）各区域面积

项目深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼备注用地面积（m2）5948.5总建筑面积（m2）11000室外绿地面积（m2）2000主体标高（m）26外墙面积（m2）6800室内地面面积（m2）地毯1000地胶板地面4447文化石材地面2556

（2）各区域功能

名称深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼备注地上地下层数（层）61办公室数量（间）70会议室数量（间）9卫生间数量（间）12厕位数量（个）32餐厅（㎡）390展览大厅（㎡）365档案馆（㎡）96设备房（㎡）160停车场（㎡）1536停车位数量（个）49上述未列明但位于用地红线内均属于中标人所需管理范畴

2、主要设备介绍（设备保修期已过）

（一）供配电系统

序号名称规格数量单位产地1配电柜AM5台深圳2电容主柜AM1台深圳3发电机组VP275S1台深圳4双电源箱13个深圳5照明配电箱6个深圳6动力配电箱13个深圳7潜水泵控制箱6个深圳8防排烟风机控制箱2个深圳9空调控制箱3个深圳10电梯双电源箱1个深圳11消火栓泵控制柜2个深圳12喷淋泵控制柜2个深圳13高压电缆NH-VV3 150+2 70200M深圳14低压电缆ZRVV-1KV3 70+2 351000M深圳

（二）空调系统

序号名称规格数量单位产地1空调主机YSCACAS25CDE2台无锡2冷却泵W125-18.53台上海3冷冻泵W125-18.52台上海4楼层风柜FGH6-15W-IV2台深圳5分体空调机14台深圳6风机盘管电机FP-1000420个东莞7冷却塔LRC-LN-2252台深圳8盘管风进出水阀140个深圳9中央空调主机控制系统1套深圳10楼层风柜过滤网2个深圳11冷冻冷却管网保温层1200M深圳12空调设备房照明灯7套深圳13风机盘管(m)1692M深圳

（三）给排水系统

序号名称规格数量单位产地1潜水泵KWQ50-40-154台上海2潜水泵KWQ50-15-153台上海3潜水泵KWQ10-101台上海4潜水泵KWQ60-9-32台上海5沙缸1个国产6消火栓箱35个国产7喷淋头680个国产8阀门12个国产9止回阀8个国产10洗手盆24个国产11洗手盆水龙头24个国产12马桶7个国产13小便感应器18个国产14排水管65M国产15消防管7200M国产16水景泵8台国产17化粪池、隔油池2个国产18消防水池1个国产19消防泵结合器5个国产20警铃25个国产

（四）楼宇自控及电消防系统

深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼消防紧急公共广播系统设备配置清单

序号名称规格数量单位产地1功率放大器1台国产

深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼防盗报警系统设备配置清单

序号名称规格数量单位产地1联想电脑1台深圳2报警管理软件1套美国3报警主机EST-31台美国4蓄电池2个国产5联动报警控制柜三江1套国产6紧急按钮2个国产7报警输出模块58个国产8直流电源12VDC，3A1个国产

深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼闭路监控系统设备配置清单

序号名称规格数量单位产地1海康威视硬盘录像机DS-8100/7100/72004台国产2康佳彩色监视器42寸2台国产3华硕彩色监视器19寸1台国产4海康威视高清红外摄像机51台国产5交换机6台国产

深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼停车场管理系统设备配置清单

序号名称规格数量单位产地1联想电脑1台深圳2停车场系统管理软件1套深圳3标准直杆自动道闸2套深圳4轨道式伸缩门1套深圳

（五）消防系统

序号名称规格产地数量1消防系统报警主机EST-3美国12消防联动柜国产13烟感/温感/手报/警铃消火栓按钮187/50/25/29/374打印机/UPS电源EPSON-LQ-300K国产15电脑深圳16消防控制模块国产487消防对讲国产118防火卷帘门国产249疏散指示灯国产6410防排烟系统风机HTFG-12国产211风阀国产212排气扇国产12

（六）电梯系统

序号名称规格数量产地1客梯GPS-2E1上海2消防梯GPS-2E1上海

（七）会议系统

序号名称型号产地单位数量一、音响设备1主扩音箱国产个22专业低频音箱国产个23后场辅助音箱国产个24主音箱扩声功放国产台15低频音箱扩声功放国产台16辅助音箱扩声功放国产台17调音台国产台18音频控制器国产个19声场均衡器国产个110演唱效果器国产个111DVD机国产台112会议讨论系统国产套113无线话筒国产个414机柜国产个2二、电器设备1电热水器国产台10

（八）房屋本体类公共设施及公共热水器

序号名称规格数量单位产地1玻璃幕墙6800㎡深圳2大厦地胶板4447㎡深圳3大厦天花板4700㎡深圳4大厦地毯1000㎡深圳5大厦文化石材2556㎡深圳

(九)其它类公共设施

(1)、门、锁、灯具及其他

序号名称规格品牌产地单位数量1防烟门锁国产套152木门锁朗霸国产套703玻璃门锁国产套134厕所门锁国产套125排风扇正野国产台126大厦各类灯具LED灯3W国产个1078LED灯8W国产支237LED灯12W国产支890大堂及外围灯70W国产支167灭火器ABC国产个180

(2)、健身器材

序号名称型号品牌产地单位数量1电动跑步机HI3108好家庭国产台22动感健身车PEC4350好家庭国产台23划水器好家庭国产台14综合训练器BODYBUIRD好家庭国产台15乒乓球台双鱼国产张36乒乓球台挡板双鱼国产张27高手发球器双鱼国产台18美体机好家庭国产台1

(3)、大厦窗帘

序号名称规格单位产地数量去年损坏数1手动遮阳帘块国产2752手动遮光帘块国产2753电动遮阳帘块国产744电动遮光帘块国产745电机台国产746电机直连件条国产747电机卷管条国产748电动卷帘重垂杆条国产74

五、服务基本内容

（1）、深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼是深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局集行政办公、规划展厅、档案室、会议室、停车场等设施于一体的现代化公共建筑，物业管理服务要求专业化、高标准。

（2）、人员的配置：管理人员2名，清洁人员6名，维修人员2名，秩序维护员15人（含消防专职人员）。

(3)、采购单位对中标人组建的深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼物业管理机构进行业务归口管理。

(4)、投标人必须取得物业管理国家一级资质，在投标时需提供本公司企业资质证明。

(5)、中标人对深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前应报告采购单位，采购单位有审核权。

(6)、中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。中标人须将本项目重要工作岗位人员的相关资料报采购单位备案。中标人重要岗位人员变更时，须提前知会采购单位分管领导，并做好相关工作安排。对于中标人员工个人原因辞工、辞职或违规违纪被开除等情况，应向采购单位报告并说明。为保持稳定，要求保安员的全年人员流失率不超过25%。

（7）、采购单位有权了解中标人的财务状况及财务报表，中标人每半年向采购单位提供一次财务收支报表。

（8）、中标人每月5日前向采购单位递交一份上月度所完成的维修及其他工作情况。

（9）、中标人每月5日前向采购单位递交一份上月度日常巡查记录给采购单位管理人员查阅。

（10）、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购单位对中标人现场工作人员有直接指挥权。

（11）、中标人员工应按岗位要求统一着装、言行规范，仪表端正，形象良好。

(12)、中标人在做好工作的同时，有责任向采购单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（13）、中标人在物业管理方案中，需有环保和资源节约具体措施。

（14）、中标人在物业管理期间必须严格遵守国家法律、法规、条例以及特区政府的各项管理规定。科学、专业、规范化管理，全面导入和推行ISO9001（质量）/ISO14001（环境）和OHSAS18001 （职业健康安全）管理体系认证。并且要求达到广东省深圳市物业管理示范大厦标准。

（15）、中标人不得擅自改动红线内所有房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报采购单位审核、批准执行。

（16）、中标人应承诺对深圳市规划和国土资源委员会盐田管理局办公楼1个消防监控中心和配电室进行24小时值班。

（17）、投标人应按项目分项报价。中标人在物业管理服务中，违反或达不到投标所承诺的各项指标（含数量和质量）时，采购单位有权按项目扣除相应费用及中止合同。

六、合同签订及付款方式

付款方式：按深圳市财政委有关规定的方式，办理付款手续。

七、其它事项

四、项目相关事项

1、合同期限内需达到的目标

在合同期限内达到广东省深圳市物业管理示范大厦评比标准。

2、物业管理有关说明

(1)、管理用房及本体维修基金：

在委托管理期限内，采购单位只提供 20 平方米的消防、监控中心作为值班室，采购方不向中标方提供独立办室场所和员工宿舍。中标方工作人员不得在本单位饭堂就餐；本体维修基金、专项维修基金以及设备更新改造费用由采购单位负责。

(2)、中标人原则上不得将本物业管理项目分包给其他单位，若因中标人专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购单位同意，否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

(3)、采购单位在合同期内组织有关专业人士对该物业管理进行考核评比，如不合格经整改仍达不到上述要求，则可终止委托管理合同并提前一个月通知中标人，由此造成的损失由中标人承担。

(4)、有关物业管理事项的说明：

（一）、合同期间，中标单位需承担卫生用纸、清洁、消杀用品、公共水电维修以及采购单位招标托管范围内的其他项目（含设备）的维修，维修材料费用上限20000元并由采购方监督使用，超出部分由采购方另行购买。

（二）公共水电费及发电机燃油费：

公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用电）。

（三）春节、五一、十一等长假加班安排：人员留守值班，中标单位按法定标准支付加班费，采购单位不另行支付加班费。

（四）管理目标及奖惩办法：

中标企业如达不到投标承诺的目标，即合同期限内考评达不到广东省深圳市物业管理优秀大厦标准，扣除当年物业管理费总费用的10％，若中标人按合同规定履约完毕后，履约保函无息退还。

（五）监管：

中标人在合同执行期间，须接受市政府采购主管部门和采购单位的监管。

其他

详见需求文档

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