（一）物业管理标准

A.中标单位实行深圳大学城学生公寓物业管理标准必须达到《全国物业管理示范大厦》的管理水平，以及标书、委托管理合同的有关规定。

B.投标人必须按以下分项(但不仅限于此),分别提出管理方案并确定物业服务达到的标准，该标准必须是国家或深圳市政府物业主管部门颁布的同等或更高的标准。

总体目标

基础管理

房屋管理与维护养护

公共设施设备管理

宿管服务

环境管理（含消杀服务、绿化养护）

消防与安防系统维保服务

精神文明建设

其他

（二）物业管理的总体要求

物业管理服务理念应符合深圳大学城形象和优良程序要求，且应满足科学、先进、适宜和可操作性要求，提供安全、舒适、温馨的生活环境；

物业管理服务的流程应符合深圳大学城特点及要求；

房屋、设备设施、卫生保洁、服务接待等保障服务工作周到，针对不同的突发情况有相应的应急预案；

物业管理服务中突击性工作与长效管理相结合且有计划性，不能干扰正常活动；

设施设备不断使用更新中，物业应配合更新情况进行合理管理，实际设施设备以现场勘查为准。

（一）物业服务基本内容

1.房屋本体及公共设施管理

1.1招标范围内房屋本体的日常巡查、维护。包括但不仅限于：各建筑物破损内外墙体、楼梯、走道、天顶、地面等零星修补、油漆等。

1.2招标范围内共用设施日常巡查、维护保养、运行管理、故障维修（含材料，配件、零部件材料与原设施、设备一致）。包括但不仅限于：给排系统、化粪池污物抽排；生活水泵、污水泵、雨水泵等及其控制电路、管道维护；

1.3房屋装修及设施设备在质保期内，由物业公司协调施工单位提供备品备料。

1.4图纸、设备设施台账、档案资料管理。

1.5设备设施突发事件应急预案制定、演练及突发事件的及时处理。

1.6房屋及公共设施、设备在保修期内的维修、保养，由校方委托物业公司与施工单位或设备供应商联络，并监管其维修、保养服务。保养期满后，由物业公司承担维修、保养及其费用。

1.7根据学校要求做好有关房屋本体及公共设施维修维护和管理的其它服务工作。

1.8招标范围内所述物业实施24小时宿管服务，负责对人员、物品进出进行识别、登记备案，门禁卡的制作与发放，协助大学城管理办公室及各研究生院完成学生入住登记工作。负责入住、退房交付和验收工作。每月底最后一天对水表读数进行抄录，核对无误后交校园服务部，校园服务部审核后由物业公示。物业工作人员不得偷住或帮助他人偷住在公寓。在住人员退宿后，物业须按校园服务部要求在指定时间清退人员。

1.9招标范围内所述物业实施24小时安全巡逻，并协助大学城安全与保卫处及当地公安机关进行安全监控和巡视等治安防范工作，协助甲方处理应急事项。

2.公共设备运营管理

2.1招标范围内共用设备主要系统包括但不限于：配电设备、安保监控与消防设备（消防设备、安防监控系统、门禁系统）、给排水系统、设备标识系统的管理及其维护服务工作，设施设备不断更新中，详细情况以现场勘察为准。

2.2负责招标范围内共用设备系统的日常维护、保养、故障维修（配件、零部件材料与原设施、设备一致）。

2.3在公共设备系统维修维护中，单次单项维修、维护材料费小于或等于1000元的由中标人负责维修维护并承担相应费用；单次单项维修、维护材料费大于1000元的由采购人承担相应费用，中标人负责维修维护，由中标人提出维护材料费书面申请，报主管部门核实后，再报学校审批，方可进行施工。

2.4水、电、气的抄表统计工作。

2.5图纸、设备设施台账、档案资料管理。

2.6设备设施突发事件应急预案制定、演练及突发事件的及时处理。

2.7乙方作业时所使用的各类材料、零配件要符合国家环保要求，并能提供相关检验证明材料。乙方在处理废旧材料、零配件时要按照环保流程进行处置。

2.13根据学校要求做好有关校园公共设备维修维护和管理的其它服务工作。

3.清洁环境管理

3.1负责学生公寓红线范围内所有建筑物室内、外清洁并负责垃圾清运等工作。卫生保洁范围主要包括楼道、通道、卫生间、停车场、绿化带、公共用房、设备用房、内（外）墙面、红线内地面。公共设施设备的常规清洁，排污管、下水道的疏通以及化粪池等定期清掏，寒假期须彻底清理一次。

3.2负责在学生公寓摆放白色大胶桶、垃圾袋收集垃圾，垃圾日产日清。负责购买并每日更换垃圾袋，确保垃圾能够有效收集。

3.3负责开学迎新、毕业等活动及学校安排的临时性的清洁、保洁工作。

3.4使用人与中标人在物业服务合同中规定的其他事项。

4.消杀服务

4.1负责招标范围内的“四害”消杀。

4.2有效控制老鼠、苍蝇、蟑螂、蚊子的密度,杜绝老鼠存在。

4.3每月至少四次对服务范围进行处理和检查，每次服务后须出具“四害”消杀服务报告，确认所使用的药物、地点和方法。

4.4投标人使用防治有害生物的药物必需符合爱卫办及国家有关部门的规定，并确保安全和效果。

4.5根据学校要求做好其它有关消杀的服务工作。

5.公寓管理服务

5.1当期乙方派出的工作人员到岗，公寓管理服务人员不少于21人，缺岗人员须于一周内补齐。

5.2公寓管理服务人员服从学校的工作安排，作业期间着工装、带工牌，工作时间内按时上下班，无故不得擅自脱岗，保证上岗率，并严格遵守学校的各项规章制度。

5.3严格执行《深圳大学城学生公寓管理规定》，并作好日常管理记录。

5.4负责公寓内部区域的非机动车辆控制。

5.5对外来人员及可疑的出入公寓者，主动进行查询登记，发现疑点立即报告处理。

5.6维护公寓的正常生活秩序，劝导督促学生遵守学校规定，按照相关规定作息，对于不遵守规定的及时登记并上报，及时清理超时探访人员。

5.7负责假期公寓管理。根据校方需求做好其它相关宿舍服务工作。

5.8协助学校学生处对公寓进行围合管理、安全巡查工作,及时反馈对物业维修、清洁服务管理的投诉问题。

5.9每天对公共区域进行检查，确保清除消防及安全隐患并作好相关记录，及时清查活动张贴栏、杜绝擅自摆摊。

5.10定期配合学校相关部门对学生公寓进行安全大检查。

5.11.洗衣机房每天至少保洁２次。

5.12发现异常情况，突发事件应急处理及时向相关主管部门及学生处分管领导汇报。

6.消防与安防系统维保服务

6.1投标人必须保证校内所有安保监控与消防设备设备、器材时刻处于良好的工作状态。应于合同签订起15日内向采购人提交学校消防监控工作办法及实施细则。如发生火灾，盗窃等治安事件，消防及安防设备因故障而不能发挥报警、灭火功能，物业服务公司负全部责任，并应赔偿由此给采购人、第三方造成的一切损失。对因投标人维保工作不到位造成的采购人未通过政府相关职能部门的检验、检查，投标人负全部责任，并赔付由此造成的各类损失。

6.2投标人维保人员负责对安保监控与消防设备所有设备、器材进行日常检查与维护，每月对所有设备、器材必须全面检查一次，采购人人员对检查情况进行监督复查。维修服务项目部提供24小时服务，驻场人员接故障通知5分钟内应赶到现场，驻场人员无法解决的故障委派专业机构1小时内到场维修，因特殊原因不能处理的要采取相应应急措施防止发生危险、火灾并及时将情况反馈于采购人。

6.3根据采购人提供的相关检查记录附表（检查记录表包括但不限于附表），定期检查、保养。所有安保监控与消防设备（下简称系统）设备器材的检查按采购人要求进行日检、月检和季检。

6.4重点部位、重要设备检查均有采购人人员协同检查，必要时有消防部门人员参与检查。每次检查完毕后对检查结果如实做好记录交于采购人消防科负责人，并会同采购人签字确认。

6.5积极配合参与定期组织的消防演习，积极配合学校宣传校内的消防安全，不断增加学校师生员工的消防意识和消防知识。

6.6有义务培训、指导采购人人员学习、熟悉和规范使用、操作安保监控与消防设施。

6.7对设施出现故障及时修复，采购人随时抽查，必须保障整个系统的正常运转，系统设备使用完好率达到98%以上。

6.8当消防设施出现严重故障，不得不停用时，应会同采购人向消防监督部门报告，采取临时应急措施，同时进行抢修，尽快恢复系统的正常运行。

6.9按国家等有关规定的标准和学校要求做好安保监控和消防设备维保有关服务，确保学校治安和消防安全。

7.其它服务

7.1提供公寓上门维修服务项目，中标方负责物业咨询及报修工作，并设置维修服务专线（由物业公司申请电话），提供24小时上门维修服务。要求保证维修的响应速度（一般要求在4小时内上门维修）及维修质量，并做好维修回访工作。

7.2投标人须无条件及时配合协助采购人校内小型及零星搬迁服务。

7.3学校需要的其它服务工作。

（二）物业服务标准及目标

1.物业服务按全国物业服务示范大厦标准执行，达到国家住建部制定的全国物业服务示范大厦的管理水平。

2.投标人须按上述物业服务内容分项，分别提出管理方案并确定物业服务达到的标准，包括但不仅限于：房屋本体维护标准、共用设施维护标准、供配电系统维护标准、照明系统维护标准、安保监控与消防设备维护标准、给排水系统维护标准、弱电系统及其它系统维护标准、清洁管理服务标准、室内绿化养护标准、消杀服务标准、公寓管理服务标准、场馆管理服务标准必须是国家或深圳市政府物业主管部门颁布的同等或更高的标准。同时将上述相关物业管理方案及其标准的电子文件（Word、Excel格式）提交给采购方监管部门，投标人不得以专利和知识产权或商业机密为借口拒绝配合。

3.消防管理通过政府规定，年检完好率100%。每日须填报《安保监控与消防设备日常量化检查表》；每月须填报《消防检查表》，并配合我校《维保项目违约扣分标准》完成《消防维修保养考核表》（表格详见附件五）。

4.投标人要依据国家相关法规为采购人提供科学合理的消防与安防系统维保服务方案，保证采购人通过上级相关部门的各类检查、验收，并每季度提交系统情况分析报告。

5.经招标人认可的中标人投标书提出的管理服务承诺。

6.中标人所提供服务标准必须符合或高于国家或深圳市政府物业主管部门颁布的同等或更高的标准，并定期或不定期接受采购方的监督管理工作。

7.由于乙方管理不善，造成设施设备损坏，对此造成的损失，乙方应及时对损坏的设施设备进行维修恢复，其所用的维修恢复费用不列入正常的物业维护维修费用中，由乙方负责支付。

8、管理标准

1）清洁卫生工作流程和质量标准

工作项目作业频率质量标准保洁率楼道清洁每日清扫一次，清运垃圾两次，每日拖抹一次无杂物、无黑尘、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放、挂墙设施、扶手无尘，地面无拖痕99%以上楼梯扶手、栏杆的清洁扶手每日擦抹二次，栏杆每日擦抹一次无黑尘、无污迹、无蜘蛛网、无死角、死皮99%以上大厅清洁每日拖扫两次，每月打磨一次无垃圾杂物、无泥沙、无污渍、无黑尘、无死角、拖痕、无卫生死角99%以上墙面、开关按钮清洁每周二次无广告纸、无蜘蛛网、无积尘、污迹等99%以上消防栓、消防管道、配电箱等清洁每周两次无蜘蛛网、无积尘、污迹等99%以上灯具清洁外抹每月二次，内抹每月一次灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩无蜘蛛网，保持明亮洁净宣传栏、标识牌不锈钢表面清洁宣传栏、标识牌每日清洁一次，不锈钢表面每日一次宣传栏、标识牌无污迹、无斑点、积尘，表面光亮可映出人形天面、平台清洁每周一次无垃圾、无积水、无死皮青苔、无杂物、无堵塞99%以上自行车棚（房）、清洁每日两次无垃圾、果皮、纸屑、杂物、灰尘、积水，自行车摆放整齐公共场地和马路的清洁每日二次无泥沙、无垃圾杂物、无积水、无污迹、无死角、无杂草99%以上垃圾房（池）、垃圾桶的清洁每日一次清扫，每周两次消杀无滴水、无蚊虫孳生、无异味、无污迹、无张帖广告，日清洁达99%以上99%以上化粪池及相关管道每年清理两次99%以上垃圾中转站清洁每日冲洗，每周消杀一次内外墙干净。无明显垃圾，水沟、地面无积水、无蚊虫孳生、无臭味异味，日清理100%100%排水沟、排污管、污水井、楼宇内消杀每月一次少蚊、蝇、蟑螂，无鼠，消杀率达99%以上99%以上

2）消杀服务工作标准

消杀项目消杀区域消杀频率消杀标准灭鼠消杀建筑物1次/月阳性地方无鼠迹和鼠痕，不能见老鼠活动天台、消防通道、地下室、绿化带白天在室内外不见老鼠活动，绿化地上无鼠洞灭蝇消杀建筑物1次/月白天和晚上在室内不得见有苍蝇垃圾桶、垃圾房检查其周围在可见范围内不得超过6只灭蟑消杀建筑物内2-3次/周白天和晚上在室内不得见蟑螂活动的痕迹下水道、污、雨水井平均查见数不超过1只/150平方米灭蚁消杀校园内白蚁防治1次/月需进行专业白蚁防治，校园内林木、建筑物内无白蚁及蚁害现象。灭蚊消杀建筑物1次/月白天和晚上不得见有蚊虫地下室可见范围内蚊虫数目不超过10只

3）公用设施维修养护服务标准

序号项目内容服务标准4配电设备运行维护管理配电设备运行维护管理对配电设施实行定期巡查，检修。每月对配电设施进行除尘、紧固、排患，保障日常供电业务。供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；室内外照明和效果灯光工程系统维护管理加强日常检查巡视，及时更换灯具光源，确保节日灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。

4）学生宿舍管理要求与标准

检查内容检查标准检查方式检查结果公用走廊无污渍、无积水、无垃圾日常检查定期检查随机检查1、及时填写卫生检查记录表2、如果有不合格项目及时发整改通知书，限期整改。3、跟踪整改落实情况，如到期仍未整改，将按规定执行。墙面无明显灰尘及污渍楼梯检查无痰渍、烟头、香口胶、纸屑。垃圾及蜘蛛网。公用玻璃、镜面质量达至无水渍、污渍、手印、干净明亮室内外排水沟抽查20米无烟头、泥沙等垃圾无。无臭味各类标牌、指示牌抽查2～3个，无明显灰尘，光亮天花抽查天花50平方米内无蜘蛛网、灰尘、污渍；抽查3～5个风口、灯饰、烟感器无灰尘、蜘蛛网洗衣机房每天至少保洁２次

5）公寓上门维修服务项目及措施

类别编号项目内容措施1换门锁2更换灯管、检修开关、插座3查线、换线4修理、更换电表、水表等5修理、更换水阀、水龙头、各类软管等6疏通卫生间及下水管道喾，保证8小时内完成7宿舍家具、门窗维修

6）公寓日常维修养护计划及实施方案

（三）安保监控与消防设备设备维护具体要求

1.消防设施

1.1喷淋设施检查

(1)每月进行末端放水自动启动水泵或消防中心手动控制启动水泵及反馈信号的检查试验,水泵控制柜现场启停,故障切换试验和检查；

(2)每月进行湿式报警阀放水试验, 水力警铃工作状态检查和试验，管网阀门工作状态检查；

(3)日常进行水泵接合器外观检查， 各类喷头外观检查；

(4)进行管网压力日常检查；

(5)每月进行水泵控制柜内电气元件及线路的检查和测试；

(6)每月进行检查和测试消防水箱，浮球控制开关，以及各区域压力开关性能；

(7)进行消防水池、消防水箱水位日常检查；

(8)每月进行水泵电机接地检查,控制器元件性能是否下降、变化检查；

(9)每月进行检查及加润滑油所有水泵电机轴承；检查调整水泵各种转轴运行构件；

(10)每月进行检查和更换水泵、消防水管连接器件封口橡胶垫片；检查和除锈水泵连接构件；

(11)每月进行检查和测试压力缸部件，并除锈和加油脂保养；检查和保养消防水系统各种闸阀活动灵活，无泄露并加油脂于阀芯，保证闸阀操作灵活，无泄漏；

(12)日常检查所有消防设备进水，出水，末端压力表；

(13)检查和测试所有消防水泵绝缘，以及电源接线端子；

(14)检查和测试所有水泵控制柜和远端控制柜，线路及原件并对控制柜除尘保养；

(15)检查和测试各楼层水流指示器装置，以及所有阀门监视模块装置；

(16)每月进行检查和保养首层外消防水泵接合器各种闸阀，并除锈，加油脂于阀芯，保证闸阀操作，无泄漏；

(17)检查和测试切换应急电源状态水泵运行性能。

1.2消火栓

(1)每月进行检查消火栓是否完好，有无生锈、漏水现象，接口垫圈是否完整无缺；

(2)检查消火栓门是否损坏，门锁是否开启灵活，箱体是否生锈，及时更换维修；

(3)消火栓阀杆上加注润滑油，放水检查，确保火灾时能灵活开启放水；

(4)消防水带要有第二次扎线、水带无损坏、老化，更换检修后总长度不得少于20米；

(5)每月进行水泵接合器、室外消火栓外观检查、清洁、加注润滑油；

(6)每季进行开启消火栓，检查供水情况，放净锈水在关闭，观察有无漏水现象；

1.3火灾事故照明和疏散指示标志

⑴对整个疏散通道进行日常检查，禁止疏散通道上堆放杂物、设备等，确保疏散通道畅通；

⑵每月进行应急灯的指示和疏散指示标志的方向及供电情况检查，确保指示灯指示方向与人员疏散方向一致；

⑶每月对应急灯和疏散指示灯进行功能和安全性检查，并进行充放电试验，保证应急灯照度不低于0.5LX。

1.4灭火器

⑴每月检查外观清洁无损、压力指示正常；

⑵在规定位置摆放、置于明显便于取用位置。

六．项目相关事项

（一）物业管理人员要求

1.中标单位所有物业人员须经岗前培训，定期岗位培训，保证相关服务质量。

2.岗位人员须相对稳定，要求着统一服装，保证形象；服务人员的品德素质能上层次，能遵守学校的各项规章制度。

3.中标单位需严格按照有关法律、法规与中标单位员工签订劳动合同并为员工办理有关保险，中标单位因各种问题与其员工产生的纠纷与使用单位无关，因纠纷产生的一切责任和赔偿由中标单位承担。

4.如遇自然灾害或“三防”等应急工作，中标单位所有物业管理服务人员必须无条件服从采购方（使用部门）调配，如防台风、防汛等工作。

5.在校园物业服务范围内，采购方有权参与中标单位的物业管理工作，采购方可根据学校的实际情况，调整物业管理服务岗位，中标供应商须调配相应的服务人员。

（二）人员配置要求

A、具体配备人员：

（1）项目主管1人

（2）宿管16人(每栋1个出入口，3班倒，巡罗岗每班1人，调休4人，要求每栋公寓楼下保证24小时人员值班、巡逻，并符合劳动法相关规定)

（3）维修工1人

（4）保洁3人（每栋2人，调休1人）

B、中标人的工资标准不得低于深圳物业管理行业平均工资水平。关键岗位人员流动率保持在合理水平，保证不影响服务质量。

C、中标人需严格按照有关法律法规与员工签订用工合同并为员工办理有关保险，中标人因各种问题与其下属员工产生的纠纷与深圳大学城管理办公室无关。

人员配置表：

D做好车辆管理。

（三）人员出勤

严禁投标人少派人员,采购方（采购人）有权规定投标人采用集中打卡或签到上班,采购人有权不定时抽查投标人出勤人员。当期投标人派出的工作人员到岗率须达到90%（含90%）以上（缺岗人员须于一周内补齐，工作人员因违纪、自行离职的情况除外），每减少一人，按中标文件中的“人工费用”（平均）为标准扣发人员费用，从履约保证金中扣取。

（四）突发事件管理要求

1中标人需为此项目购买保额不低于1000万元的公众责任险等商业保险。

2投标人须建立完善的危险源识别，对突发事件能够及时、准确有效地识别并做出应对措施。

3各项目须建立应急处理流程及应急预案，并组织进行相应的培训、演练，演练计划及总结须到监管部门处备案。其中，每半年至少组织一次以上的消防演习。

（五）履约保证金：中标供应商向采购方交纳履约保证金人民币：伍万元整(￥50,000.00)。根据物业服务需求，在项目合同执行过程中，若因考核结果或涉及中标方服务责任的扣款、赔款事宜，如所扣罚款项超过履约保证金，则中标方应在履约保证金的基础上给予补足；若中标方未完成合同规定的各项管理目标或具有合同约定的其它情形，履约保证金不予退还。

物业服务项目专项经费的使用，按要求由物业公司采购的维修维护用材料，每次要有票据和实物材料对应，并报相关监管部门核实备案。

（六）.物业服务转包与分包

1严禁转包，中标人不得将本物业服务项目整体转包、分包给其它单位，如若转包、分包，采购人有权责令投标人终止转包合同，情节严重者，采购人可终止物业服务合同。

2若因为中标人专项资质原因确需将某项专业项目分包给其它具备相应资质单位（招标需求有明确要求的必须符合相应要求），必须事先征得招标人的同意。

1.物业服务用房

在委托管理期限内免费提供保证使用需求的管理用房，面积约25平方米，位于3号楼。

2.物业服务费

A.由投标人根据招标文件所提供的资料、深圳市的物价水平、劳动力成本和政府主管部门指导价范围内自行测算。

B.维修及维修材料单项（同类材料不可以累计计算）不超过500元的，由中标单位承担。

3.配合监管要求

A.深圳大学城作为国家重点研究生院校驻地，住宿公寓学生文化层次高，出入频繁，需要提供符合学生特点的物业服务，既能控制外来人员进入公寓，又能保证学生进出方便。中标单位须具备丰富的高校公寓管理经验，并具有一定的公寓文化活动的组织、策划、实施能力，以满足学生公寓文化建设需要。投标人提供的服务，均须围绕教育教学及管理工作来开展，要尽量做到提供“零干扰服务”，即努力做到对大学城内各项工作不产生干扰。

B.投标人应认真配合大学城管理办公室针对本项目制订的监管制度、配合管理办及研究生院专门工作人员进行的监管。

4.资质要求

A．中华人民共和国注册成立的独立法人企业

B．具有物业管理资质

C.近三年内无行贿犯罪记录（由采购中心定期向市人民检察院申请对政府采购供应商库中注册有效的供应商进行集中查询，投标文件中无需提供证明材料）；

D.本项目不接受联合体投标。

5.建章立制要求

投标人须建立健全针对本项目所涉及的各类管理制度、服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案、维修报请处理及应急响应制度，等等，并须得到大学城管理办公室的批准，以便能够保证为师生提供高效、优质的服务，加强对工作人员的职业道德教育、行为管理、技能培训，保障各种设备的正常运行，延长设备的使用寿命，杜绝安全事故及设备非自然损坏现象。

6.维修基金及维修养护

采购单位不设立公用设施专用维修基金和房屋本体维修基金，房屋本体及设备更新改造与增设费用均由采购单位承担；维修、养护费用均由中标人负责。

7.资产维护要求

中标人在合同期内有责任维护好招标范围内在合同期内移交的所有资产物品，保证资产的安全与完整。在签订合同前对设备和资产进行帐物移交，在合同期满前应对所使用的资产设备进行盘点和清查，对设备和资产出现丢失和损坏等情况的按有关规定进行恢复或赔偿。

8.服务时间

本次实行物业服务的主要为住宿公寓的大学城师生,住宿时间变化较大，需开展24小时不间断服务。

9.物业服务账目的公开

中标单位每季度向招标人提交物业服务服务费收支报表。物业服务费开支范围必须符合管理服务费用构成。

10.其余设施设备的说明

物业值班室、办公室及工作间的铭牌由中标人负责，其它各类指示、指引、安全警示等牌匾以及垃圾桶等均由招标人负责。

11.房屋本体及共用设备设施的更新改造问题

A.本项目不设置专项维修基金，中标人需在每年初向招标人报相关维修计划，招标人有权决定由自行实施或者委托中标人负责实施。

B.中标人需为房屋本体及共用设备的更新改造项目提供相应配合。

12.中标人在合同执行期间,必须接受市政府采购主管部门和采购单位的监管。

13.物业管理考核标准

依据深圳大学城服务类供应商履约情况检查方案实施。

附：深圳大学城服务类供应商履约情况检查方案

一、检查目的

通过对城内各服务类供应商服务项目的履约情况进行实地检查，检验其服务质量，督促其服务水平提高，为判断服务供应商所提供服务是否符合相关检查依据要求，是否续签合同提供重要参考依据。

二、检查依据

各项目招标文件、供应商投标文件以及所签订服务合同

服务公司按照有关法律法规、合同制定的各项管理办法、规章制度、实施细则

三、检查流程

检查分为准备阶段、现场检查阶段、督促整改阶段、检查结果汇总四个阶段。

（一）准备阶段

各管理业务口主管制作各专项服务检查考核表，安排日常管理月度考核、季度管理考核、上级主管部门考核时间，季度管理考核可联合各学院工作人员，组成专项检查工作小组。

（二）现场检查阶段

根据检查考核表，组织开展现场专项检查，对检查中发现的问题，现场指导，做好检查记录，对存在问题及时下达整改通知书。

（三）督促整改阶段

各检查工作小组督促服务供应商按照整改通知书要求，对检查中发现的各类问题，认真组织整改，并对整改情况进行复查，确保工作落实到位。

（四）检查结果汇总阶段

各检查工作小组将专项检查情况汇总，形成专项检查报告，上报部门领导。对未完成整改项目进行三倍扣分处罚。

四、检查工作要求

（一）对检查成员要求

1. 准时到达检查项目，检查期间保持较强的时间观念；

2. 着装要求：统一佩戴工作牌；

3. 工作作风：严谨、公平、公开、不营私舞弊；

4. 参照合同要求、招标文件要求、投标文件要求及评分细则，逐条检查、严格检查，严格扣分；

5. 如实记录“不合格项”，并提出整改意见和建议；

6. 检查人员应自配照相机，对存在问题尽量拍照，并指明具体地点、位置。

（二）对被检查单位的要求

1. 各服务供应商务必重视管理服务品质，应组织员工学习和落实各项考核标准；

2. 各服务供应商应制定一名人员与检查小组衔接，配合检查小组的各项检查；

3. 各服务供应商应在检查后2天内制定《存在问题整改计划》,并于检查后1周内及时完成整改。

五、检查方式及内容

1. 日常管理月度考核（业务口主管）

1.1 检查时间：每月月末

1.2 检查方式：逐点检查

1.3 检查内容：依据各项目招标文件、投标文件以及所签订服务合同内容，从服务类业务内容六大模块进行划分，对人员管理、公共安全管理、环境卫生管理、房屋及场地管理、公共设施设备管理、物业管理标准达成情况进行逐点检查。具体评分细则见各专项检查月度考核表。

1.4 检查情况处理方式：

1.41 对履约情况较好、工作作风优秀的项目，当众表扬，鼓励继续保持。

1.42 对未达要求、履约情况较差的项目，当场明确指出，提出整改意见，并依据评分细则进行相应扣分处罚。对同一检查项目，连续2次或累计3次出现未达要求的情况，给予三倍扣分处罚。

2. 季度管理考核

2.1 检查时间：每季度末

2.2 检查方式：全面评估，重点抽查

2.3 检查内容：依据各项目招标文件、投标文件以及所签订合同内容，从服务类业务内容六大模块中对重点责任项目进行检查。具体评分细则见各专项检查季度考核表。

2.4 检查情况处理方式：

2.41 对履约情况较好、工作作风优秀的项目，当众表扬，鼓励继续保持。

2.42 对未达要求、履约情况较差的项目，当场明确指出，提出整改意见，并依据评分细则进行相应扣分处罚。对同一检查项目，连续2次或累计3次出现未达要求的情况，给予三倍扣分、1次月度考核不合格处罚。

3. 上级主管部门考核

3.1 检查时间：不确定

3.2 检查方式：全面评估，重点抽查

3.3 检查内容：配合上级主管部门依据检查方案进行抽查，并对供应商履约情况做出恰当合理评估。

3.31 对履约情况较好、工作作风优秀的项目，当众表扬，鼓励继续保持。

3.32 对未达要求、履约情况较差的项目，记录到当月月度考核评分表中，并给予双倍扣分处罚。

六、检查结果的应用

1. 根据每月月度管理考核评分，支付当月管理费。月检合格方可全额支付；月检不合格的，扣除相应分值处罚金，经供应商整改合格后支付。

2. 奖励：供应商连续三个月考核均在98分以上，给予500~5000元奖励金。服务期限内，月度考核合格次数累计6次（含）以上，可考虑续签合同。

3. 处罚：考核评分95分以上（含）为合格。考核在90~95分范围，每少1分按200元/分扣除当月管理费；90分以下，每少一分将扣除当月管理费5‰。连续2个月或累计3个月月度考核低于90分，一次性扣除当月管理费10%。连续3个月考核低于90分，履约评价为差，将不予续签合同或直接终止合作合同。